資産運用Ｑ＆Ａ

よくいただく質問にＱ＆Ａ形式で分かりやすくお答えします。

Ｑ.契約方式はどんなものがあるの？

Ａ.大きく分けて事業用借地と建て貸しの２つがあります。
事業用借地とは、月極駐車場のように地主様がテナント側に土地だけをお貸しする方法です。契約期間は１０年以上３０年以内（延長はできません）で契約します。事業用の建物を建てる目的であるため、住居を目的とした建物では契約できません。契約期間が終了するとテナント側が建物を解体し、土地をお返しします。 　
建て貸しとは、マンションのように地主様が土地に建物を建てて、土地・建物の両方をお貸しする方法です。土地も建物も自分名義ですので税金対策になると共に事業用借地より高い収入が得られます。

Ｑ.今と昔の土地を貸す時の違いは？

Ａ.法律自体が改正されました。大正１０(１９２１)年に借地法、借家法が制定されました。
この法律ではテナント側の保護に重点が置かれたため、借り手側に有利な契約が結ばれていました。そのため「土地を貸したら二度と戻らない」という意識がうまれました。このことから土地活用が進まないという議論が活発化し、平成３(１９９１)年に廃止され定期借地権制度が盛り込まれた「新借地借家法」が誕生しました。これにより地主様とテナント様が対等な立場となりました。

大きな違いは契約年数に制限、撤退の際の建物の解体、公正証書による契約の締結などが義務付けられたことです。

Ｑ.土地を有効活用したいけれど、どんな方法があるの？

Ａ.代表的な例として駐車場運営・マンション運営・店舗に対する借地などがあります。 　
月極駐車場やコインパーキングなどは、投資を比較的抑えて運営ができるというメリットがあります。
一方で、駐車台数の増減により賃料が左右されるため、安定性が望めないというデメリットがあります。

マンション運営は投資額は大きいですが、その分家賃という形で多くの収入も入ってきます。
注意点としては、常に満室の状態であれば良いですが、空きがでた場合は当然その分の収入が入ってきません。また、年数が経つにつれ修繕費や補修費用などの支出もでてくるというデメリットもあります。 　

借地で土地だけをお貸しする場合、投資金額はほとんどかかりません。また、契約年数期間はテナント様が撤退しない限り安定した収入が毎月入ってきます。 　
デメリットとしては他人名義の建物が築造されるため抵当・根抵当権の設定が容易にできないことなどが挙げられます。

Ｑ.土地を貸した際、どんな税金がかかるの？

Ａ.地主様本人名義のものには従来通り、固定資産税、都市計画税などがかかります。
その他、賃料収入がある場合は、その収入に対しても所得税がかかります。

地主様本人名義となるのは、事業用借地の場合は土地のみ、建て貸しの場合は建物・土地の両方となります。

Ｑ.どんな場所でも店舗を建てられるの？

Ａ.まず店舗を建てる際、用途を確認しなければなりません。用途とは建物を建てる際、制限などがかかっている区域を示しているものです。市役所の都市計画課で確認することができます。 　
そして敷地の坪数や周りの立地条件などでテナント様が出店しにくい場所もあります。

Ｑ.公正証書ってなに？

Ａ.当事者間で作成した書面(契約書等)が、特定の日に作成されたものであることを、公証人役場で法律の専門家である公証人が公証人法・民法などの法律に従って作成する公文書です。 　
公文書ですので高い証明力があるうえ、テナント側が賃料の支払いを怠ると裁判所の判決などを待たないですぐに強制執行手続きに移ることもできます。

Ｑ.相続などで土地の名義が変わったらどうなるの？

Ａ.土地の名義が変わっても問題ありません。相続と同様、収入を得る権利も譲り受けることができます。

Ｑ.契約は途中で解約できるの？

Ａ.基本的には出来ません。ただし借主様からは、借主の責任の無い理由により建物が滅失した場合、また契約内容にもよりますが、文章による(内容証明等)による申し出により解約することができます。ただしこの場合、違約金などが発生することがあります。 　
貸主側からは、一方的な解約は難しいですが、賃料の延滞やその他契約内容の違反があった場合、催告の上契約の解除をすることができます。